第三个问题，外资靠不住，要靠内需，要做好充分的思想准备，靠内需。内需重要的内容是消费，消费放到最重要的位置上启动。医疗与健康实际上会持续上升，最近一些政策调整，过去不允许现在允许了，大医疗、大健康，整容问题都放开了，现在漂亮不叫漂亮，叫颜值高。这个逐步放开，政策调整了。教育，今年义务教育不可能放，职业教育放开。职业教育希望更多的社会资本进来，义务教育原则上不放，因为义务教育做三件事：语言、文字、科普，这部分不需要搞太多的课外培训公司，调整差不多，不可能再恢复了。义务教育今年大调整，民营资本大量进入职业教育，职业教育进一步放开，我估计会上升。政策上调整常规性的今年消费，估计5%左右。餐饮最高每年5万亿，估计餐饮、出行、文化和旅游休闲这四个要点差不多在6月份就反弹到2019年的水平，到10月份左右的时候在这个基础上上升3%左右。消费目前分为五个组成部分：
1，基础型消费，吃穿用。用包括五件事“家电、家具、家居、日用品、信息用品”。吃穿用是基础性消费。
2，住房与出行。出行包括高铁、飞机、小汽车。
3，医疗与健康。大医疗、大健康，这部分消费政策调整比较大，过去医美现在放开了，医疗美容都放开了，这部分消费是重要的一部分。
4，文化与教育。最近政策调整比较大。
5，旅游与休闲。
情况没有预计的好，三大数据还是负增长。投资增长率-13%，销售面积-22%，销售额-23%左右，还是负数。说明今年我们消费要靠房市能不能兑现是目前最关键的一件事。对今年消费影响最大的是房地产，房地产是消费中最大的问题，今年有一个提法叫“消费看住房，投资看股市”，消费这部分能不能起来关键是房市的问题怎么办。这是目前讨论最激烈的问题。疫情原因引起的反弹很正常，关键是房地产能不能起来，这是最关键的一部分。从2021年到现在，我们关于房地产的政策不断出台，到目前为止，提了十个要点：
1、强调加大保障住房和廉租房的建设，推动破旧小区改造。对建筑业启动有意义，对新城市年轻人住房有意义。
2、满足商品房市场合理性消费需求。改善需求和刚需都算合理性。
3、房地产产业是实体经济支柱型产业。再次强调房地产是实体经济支柱型产业，再次反复强调。
4、要求目前房地产企业要实现所谓的战略转变，从高杠杆、高周转转向常态性发展，推动房地产企业转型。
5、一城一策。
6、解决出现流动性房地产企业的问题，尤其是优质的头部企业问题，解决恒大之类企业流动性出了问题的企业。
7、保交楼，把钱付了，楼要交给人家。保交楼作为重要政策。
8、房地产税的试点暂停。2020年当时定下来2021年启动房地产税试点，试点五年后，房地产税法交给人大，人大五上五下推出房地产税，原来2027年，现在暂停了。
9、金融16条，保障房地产流动性重组，降低融资成本。首付比例降低、贷款利率降低，现在4.1%左右大幅度降低，最近不定底线了，为了鼓励买房子。
10、税收优惠。一年内卖一买一退所得税，一年内卖掉一套买一套退所得税，鼓励买房者。
提出今年“消费靠房市，投资靠股市”，这个提法是去年7月份，提出消费靠房市之后我们专门对房市做了一个调研，发现六个现象，这六个现象未来不一定成为现实，但是我这里跟大家交流一下对你们思考有好处：研究小组专门搞这个指标，现在只有少数优质的稀缺房子有资本价值，大部分没有资本属性，这是观察的第四个现象。
1、现在中国房地产市场出现了问题，相比过去最大变动的是市场。已经不是过去供不应求的卖房市场，已经出现了变动，而且出现了大规模分化，除了一线城市、强一线城市供需关系还是表现供不应求，大量的地市以上的城市基本都供过于求，市场发生了变化，不是过去房地产市场。除了一线市场、强一线市场供需关系有的平衡之外，绝大部分供过于求。市场变化是最大变化，所有政策不能依据过去市场，要依据现在市场变化出台政策，市场变化是我们发现最大的变化，房地产市场发生了重大变化，不仅改变了供不应求的状态，而且出现了大面积分化，这个现象非常明显。
2、房地产高杠杆、高周转的基础是快销售。一旦销售出问题这个模式就不行了，这个关键销售是基础，实现高杠杆、高周转必须要快销售。所有的房地产出问题，不是缺钱，而是销售先出问题，才会出现流动性问题。包括恒大，是因为销售出现问题才出现流动性问题。关键是销售问题、市场问题，企业运转的关键市场是基础，一旦市场出问题流动性就有问题了。我们研究过所谓的房地产企业，爆发的点不是先缺钱，是先缺市场才缺钱，没有市场流动性才出问题，说明这个现象很重要，高杠杆、高周转的基础是快销售，这是很关键的一条。
3、房子这个产品有两个属性：一是消费属性住的，一个是投资属性保值。不像别的产品，汽车一过户就便宜了，房子增值保值，一个消费属性，一个资本属性。但是资本属性是以消费属性为基础的，没有消费属性就没有资本属性。过去买房子很多为了投资，现在发现投资不了就不买了，导致房地产市场巨大萎缩，这两个是互为关系，一旦没有消费属性就没有资本属性，而且过去买房子40%、50%为了投资的，一旦没有消费属性就不买了，不是因为消费不行不买房子，投资不行不买房子，这个现象很明显，现实世界里反应非常精彩。
4、中国房子绝大部分只有消费属性没有资本属性了。这是非常严重的问题，大部分只有消费属性没有资本属性。只有极少数优质房产才有资本属性。最近拿到佛山的数据，最先放开的房子，普通房产量价齐跌，优质房产量价齐升，大部分房子没有资本属性，优质房产量价齐升，但是占的比例比较低。我的研究小组非要搞什么叫优质房产，又搞了此课题，优质和稀缺房产的指标：
1）小区生态环境怎么样，生态环境是人类的重要指标，不是可有可无，这是疫情认识到生态指标的重要性。新冠病毒北京感染率最高，大冬天人很多，没有什么生态，最低的是三亚，生态影响。生态越好的地方优质稀缺，很重要。最近我住在三亚，他们讨论三亚要不要取消限购，领导问了一个问题，一旦放开限购房地产增长多少。海南不是都好，就三亚这个地方，北纬18度，一旦放开增长多少。
2）小区周边的交通环境怎么样，不是私人交通，而是便捷公共交通怎么样。
3）周边配套如何，教育、医疗、社会保障、文化配套怎么样。教育、医疗、文化配套好不好。
4）房子结构是不是适合现代人生活。如果适合现代人生活是优质的，是所谓的稀缺的，不适合就是不适合。
5）小区文化怎么样。谁住在这里、跟谁住在一起很关键，阶层分化很厉害。这是决定是否优质的重要因素。