第三个问题,外资靠不住,要靠内需,要做好充分的思想准备,靠内需。内需重要的内容是消费,消费放到最重要的位置上启动。医疗与健康实际上会持续上升,最近一些政策调整,过去不允许现在允许了,大医疗、大健康,整容问题都放开了,现在漂亮不叫漂亮,叫颜值高。这个逐步放开,政策调整了。教育,今年义务教育不可能放,职业教育放开。职业教育希望更多的社会资本进来,义务教育原则上不放,因为义务教育做三件事:语言、文字、科普,这部分不需要搞太多的课外培训公司,调整差不多,不可能再恢复了。义务教育今年大调整,民营资本大量进入职业教育,职业教育进一步放开,我估计会上升。政策上调整常规性的今年消费,估计5%左右。餐饮最高每年5万亿,估计餐饮、出行、文化和旅游休闲这四个要点差不多在6月份就反弹到2019年的水平,到10月份左右的时候在这个基础上上升3%左右。消费目前分为五个组成部分:
1,基础型消费,吃穿用。用包括五件事“家电、家具、家居、日用品、信息用品”。吃穿用是基础性消费。
2,住房与出行。出行包括高铁、飞机、小汽车。
3,医疗与健康。大医疗、大健康,这部分消费政策调整比较大,过去医美现在放开了,医疗美容都放开了,这部分消费是重要的一部分。
4,文化与教育。最近政策调整比较大。
5,旅游与休闲。
情况没有预计的好,三大数据还是负增长。投资增长率-13%,销售面积-22%,销售额-23%左右,还是负数。说明今年我们消费要靠房市能不能兑现是目前最关键的一件事。对今年消费影响最大的是房地产,房地产是消费中最大的问题,今年有一个提法叫“消费看住房,投资看股市”,消费这部分能不能起来关键是房市的问题怎么办。这是目前讨论最激烈的问题。疫情原因引起的反弹很正常,关键是房地产能不能起来,这是最关键的一部分。从2021年到现在,我们关于房地产的政策不断出台,到目前为止,提了十个要点:
1、强调加大保障住房和廉租房的建设,推动破旧小区改造。对建筑业启动有意义,对新城市年轻人住房有意义。
2、满足商品房市场合理性消费需求。改善需求和刚需都算合理性。
3、房地产产业是实体经济支柱型产业。再次强调房地产是实体经济支柱型产业,再次反复强调。
4、要求目前房地产企业要实现所谓的战略转变,从高杠杆、高周转转向常态性发展,推动房地产企业转型。
5、一城一策。
6、解决出现流动性房地产企业的问题,尤其是优质的头部企业问题,解决恒大之类企业流动性出了问题的企业。
7、保交楼,把钱付了,楼要交给人家。保交楼作为重要政策。
8、房地产税的试点暂停。2020年当时定下来2021年启动房地产税试点,试点五年后,房地产税法交给人大,人大五上五下推出房地产税,原来2027年,现在暂停了。
9、金融16条,保障房地产流动性重组,降低融资成本。首付比例降低、贷款利率降低,现在4.1%左右大幅度降低,最近不定底线了,为了鼓励买房子。
10、税收优惠。一年内卖一买一退所得税,一年内卖掉一套买一套退所得税,鼓励买房者。
提出今年“消费靠房市,投资靠股市”,这个提法是去年7月份,提出消费靠房市之后我们专门对房市做了一个调研,发现六个现象,这六个现象未来不一定成为现实,但是我这里跟大家交流一下对你们思考有好处:研究小组专门搞这个指标,现在只有少数优质的稀缺房子有资本价值,大部分没有资本属性,这是观察的第四个现象。
1、现在中国房地产市场出现了问题,相比过去最大变动的是市场。已经不是过去供不应求的卖房市场,已经出现了变动,而且出现了大规模分化,除了一线城市、强一线城市供需关系还是表现供不应求,大量的地市以上的城市基本都供过于求,市场发生了变化,不是过去房地产市场。除了一线市场、强一线市场供需关系有的平衡之外,绝大部分供过于求。市场变化是最大变化,所有政策不能依据过去市场,要依据现在市场变化出台政策,市场变化是我们发现最大的变化,房地产市场发生了重大变化,不仅改变了供不应求的状态,而且出现了大面积分化,这个现象非常明显。
2、房地产高杠杆、高周转的基础是快销售。一旦销售出问题这个模式就不行了,这个关键销售是基础,实现高杠杆、高周转必须要快销售。所有的房地产出问题,不是缺钱,而是销售先出问题,才会出现流动性问题。包括恒大,是因为销售出现问题才出现流动性问题。关键是销售问题、市场问题,企业运转的关键市场是基础,一旦市场出问题流动性就有问题了。我们研究过所谓的房地产企业,爆发的点不是先缺钱,是先缺市场才缺钱,没有市场流动性才出问题,说明这个现象很重要,高杠杆、高周转的基础是快销售,这是很关键的一条。
3、房子这个产品有两个属性:一是消费属性住的,一个是投资属性保值。不像别的产品,汽车一过户就便宜了,房子增值保值,一个消费属性,一个资本属性。但是资本属性是以消费属性为基础的,没有消费属性就没有资本属性。过去买房子很多为了投资,现在发现投资不了就不买了,导致房地产市场巨大萎缩,这两个是互为关系,一旦没有消费属性就没有资本属性,而且过去买房子40%、50%为了投资的,一旦没有消费属性就不买了,不是因为消费不行不买房子,投资不行不买房子,这个现象很明显,现实世界里反应非常精彩。
4、中国房子绝大部分只有消费属性没有资本属性了。这是非常严重的问题,大部分只有消费属性没有资本属性。只有极少数优质房产才有资本属性。最近拿到佛山的数据,最先放开的房子,普通房产量价齐跌,优质房产量价齐升,大部分房子没有资本属性,优质房产量价齐升,但是占的比例比较低。我的研究小组非要搞什么叫优质房产,又搞了此课题,优质和稀缺房产的指标:
1)小区生态环境怎么样,生态环境是人类的重要指标,不是可有可无,这是疫情认识到生态指标的重要性。新冠病毒北京感染率最高,大冬天人很多,没有什么生态,最低的是三亚,生态影响。生态越好的地方优质稀缺,很重要。最近我住在三亚,他们讨论三亚要不要取消限购,领导问了一个问题,一旦放开限购房地产增长多少。海南不是都好,就三亚这个地方,北纬18度,一旦放开增长多少。
2)小区周边的交通环境怎么样,不是私人交通,而是便捷公共交通怎么样。
3)周边配套如何,教育、医疗、社会保障、文化配套怎么样。教育、医疗、文化配套好不好。
4)房子结构是不是适合现代人生活。如果适合现代人生活是优质的,是所谓的稀缺的,不适合就是不适合。
5)小区文化怎么样。谁住在这里、跟谁住在一起很关键,阶层分化很厉害。这是决定是否优质的重要因素。